Real estate crowdfunding: anche in Italia nuove opportunità di investimento

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Sicuramente avrete già sentito parlare di crowdfunding, infatti nell’immaginario collettivo, ormai quando si pensa alla parola crowdfunding la prima cosa che viene in mente è una colletta online su “Kickstarter” o “Indiegogo” per finanziare iniziative delle più svariate. Ma se inizialmente il crowdfunding ha preso piede con il donation e reward, negli ultimi tempi è il crowdinvesting a farla da padrone.

Ma come funziona? Nel crowdinvesting gli investitori acquistano piccole quote in progetti di start-up o finanziano presiti a privati e pmi. Oppure ancora anticipano fatture o finanziano la costruzione di immobili. Vi do’ qualche numero: secondo le ultime stime, il crowdinvesting  potrebbe raggiungere volumi pari a 300 miliardi di dollari annui entro il 2025. Sì, avete capito bene … 300 miliardi!

A sostenere questa crescita potrebbe essere un nuovo modello di business che si sta sviluppando attorno al crowdfunding anche grazie alla ripresa del mercato immobiliare. Mi riferisco al real estate crowdfunding: una innovativa modalità di finanziamento per il settore immobiliare.

A questo punto vi chiederete ma che cos’è il real estate crowdfunding? Quali sono le piattaforme operative in Italia e come si investe tra le varie opportunità e qual è il tasso di rendimento che ci si può aspettare? Proverò a rispondere a tutte queste domande.

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Innanzitutto, che cos’è il real estate crowdfunding?

Immaginate di avere una somma di denaro a vostra disposizione e di voler contribuire alla realizzazione di un’opera immobiliare. Fino a qualche tempo fa, questo genere di attività era di competenza esclusiva di banche, fondi o investitori istituzionali per via degli ingenti patrimoni a loro disposizione per la realizzazione di questo genere di opere. Oggi invece grazie alla tecnologia è possibile investire da casa e senza particolari capitali (bastano infatti appena 100 euro). Infatti, se all’estero è ormai divenuta una realtà da diversi anni, in Italia il real estate crowdfunding si sta muovendo proprio in questo ultimo periodo grazie anche alla nascita di due portali dedicati: Housers e Walliance. (quest’ultima tutta Italiana). Al momento si contano circa 10 piattaforme attive in Italia.

Come funziona un investimento nel real estate crowdfunding?

Ogni piattaforma ha un proprio processo di investimento ma in linea generale gli step operativi da compiere per effettuare un investimento nel real estate crowdfunding sono sempre questi:

  • Registrazione: bisognerà attivare un account all’interno della piattaforma scelta. Per ognuna di esse è necessario registrarsi perché sono tutte completamente indipendenti.
  • Apertura di un account: attraverso una procedura guidata viene creato un proprio account virtuale. Ad esempio Housers collega poi a questo account un portafoglio digitale di Lemonway, un istituto di pagamento francese, verso cui bonificare i fondi che saranno utilizzati per acquistare le quote di debito delle società che sviluppano immobili. Diverso è per Walliance: per completare l’investimento basterà attivare il proprio account, compilare il questionario di profilatura MiFID ed effettuare un bonifico al conto corrente acceso direttamente dal proponente presso Banca Finint, italiana anch’essa. Questo perché il patrimonio non è mai gestito direttamente dal portale ma affidato ad una società esterna.
  • Trasferimento dei fondi: attraverso un bonifico bancario è possibile caricare il proprio portafoglio virtuale.
  • Investimento nelle opportunità: l’utente può decidere di selezionare le migliori opportunità sulla base del proprio grado di rischio, rendimento e durata.
  • Scambio delle quote nel mercato secondario: alcune piattaforme consentono di trasferire quote di società, creando un vero e proprio mercato secondario. Housers consente, all’interno del proprio portale, ad esempio di trasferire il credito da un soggetto ad un altro.

C’è da dire che quando si investe nel real estate crowdfunding è necessario comunque aver compreso il livello di “due diligence” che esegue la piattaforma nell’analisi e nella pubblicazione delle campagne attive. Inoltre, prima di prendere in considerazione una qualsiasi forma di investimento, è necessario informarsi bene e chiarire ogni dubbio al riguardo per evitare di incorrere in potenziali perdite o rischi.

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Quanto rende il real estate crowdfunding?

Il rendimento nel real estate crowdfunding può essere scomposto in due componenti. Esse dipendono dalla tipologia di piattaforma che colloca lo strumento nel mercato. Attualmente in Italia abbiamo due tipologie di piattaforme:

  • Lending crowdfunding
  • Equity crowdfunding
Quando si investe in una piattaforma di tipo lending solitamente il rendimento è dato dal tasso d’interesse che si pattuisce di ricevere dal soggetto che raccoglie i fondi. Il fatto che tali interessi derivino o meno dalla riscossione dei canoni di locazione dell’immobile non è rilevante: l’oggetto è il prestito, non la destinazione che il prenditore da alle somme ricevute. E’ comunque possibile ottenere un’extra rendimento legato alla vendita dell’immobile.
Quando invece si investe in una piattaforma di tipo equity, l’investimento è fatto direttamente nell’impresa che si impegna a costruire l’immobile. Si acquista pertanto una quota della società e il rendimento sarà dato dalla differenza tra prezzo di vendita dell’immobile e capitale investito. Fermo restando, in ogni caso, la possibilità anche per i portali di Equity Crowdfunding di selezionare operazioni di messa a reddito.

Posso concludere pertanto dicendovi che se in UK e in USA il mercato è ormai già esploso, ed in Germania e Francia la crescita è ad oggi esponenziale, per darvi due numeri rispettivamente sono stati raccolti € 164 milioni in Germania e € 171 milioni in Francia. Ci si aspetta che anche in Italia nascano sempre più imprese legate a questo genere di attività. Una novità in questo senso è legata alla normativa che ha permesso di aprire l’equity crowdfunding non solo alle pmi innovative ma a tutte le pmi in generale. Ciò significa che possono richiedere capitali attraverso l’equity crowdfunding tutte le piccole e medie imprese.

In Italia, il mercato immobiliare e gli investimenti nel settore stanno finalmente ripartendo e nuovi modelli di “business model” si stanno introducendo anche nel nostro paese favorendo la crescita del settore di real estate crowdfunding.

Fonte: Italian Crowdfunding –


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Autore: Magdajasmine

Architetto d'interni & Real estate agent Mi occupo di consulenza immobiliare, ristrutturazioni e architettura d'interni.

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