L’IMPORTANZA DI VERIFICARE LA CONFORMITÀ EDILIZIA IN CASO DI UNA COMPRAVENDITA.

Quotidianamente mi ritrovo a gestire richieste di acquisto di immobili e di conseguenza a spiegare sia agli acquirenti che ai venditori quale documentazione sia necessaria ai fini di una compravendita; uno di questi documenti è sicuramente la conformità urbanistica ed edilizia.

La conformità urbanistica ed edilizia di un immobile è di fondamentale importanza in quanto, ne determina o meno, la commerciabilità.

A tal proposito, per contrastare l’abusivismo edilizio, la Legge attualmente in vigore prescrive che, pena la nullità dell’atto, non è possibile vendere o acquistare immobili che non siano conformi dal punto di vista edilizio.

Ecco come verificare la conformità urbanistica ed edilizia di un immobile.

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NON CONFONDERE LA CONFORMITÀ CATASTALE CON LACONFORMITÀ URBANISTICA ED EDILIZIA.

Diversamente da quanto si pensi, ciò che permette di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio non è mai il Catasto, ma solo il titolo abilitativo depositato nel Comune di riferimento.

La conformità urbanistica, detta anche regolarità edilizia, è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile in cui si trova ed il titolo abilitativo (progetto approvato dal Comune e depositato presso l’ufficio tecnico) con cui è stato realizzato o modificato lo stesso.

I titoli abilitativi possono essere i seguenti:

  • Licenza edilizia: per gli edifici edificati tra il 17.10.1942 e il 30.01.1977 con la Legge 1150
  • Concessione edilizia: per gli edifici edificati tra il 30.01.1977 e il 30.06.2003 con la Legge 10
  • Permesso di Costruire: per gli edifici edificati dopo il 30.06.2003 con il Testo Unico DPR380/01
  • Altri titoli per interventi minori: DIA, CIA, CILA

Oltre ai titoli sopra menzionati, anche i condoni edilizi concorrono a rendere un immobile regolare dal punto di vista edilizio quando viene rilasciata dal comune, a seguito della richiesta di regolarizzazione di abusi edilizi, la  Concessione in sanatoria.

I condoni sono stati tre: nel 1985, nel 1994 e nel 2003.

IL COMPITO DEL NOTAIO.

Nell’atto di compravendita, il notaio  è obbligato ad indicare gli estremi del titolo abilitativo che ha permesso la realizzazione o la modifica dell’ immobile fatte salve le seguenti eccezioni:

  • per gli immobili precedenti al 1942 , purché l’immobile non sia stato interessato da interventi edilizi negli anni successivi, non vi sono problemi in quanto non era entrata ancora in vigore la Legge urbanistica che obbligava la presentazione della Licenza edilizia
  • per gli immobili realizzati prima del 1° settembre 1967 non è necessario inserire nell’atto notarile gli estremi della Licenza edilizia

Come accennato, la prima legge urbanistica è del 1942 e da quell’anno sino al 1967, sono state rilasciate moltissime Licenze edilizie.

Il fatto che i notai non siano obbligati ad inserire nell’atto gli estremi del titolo abilitativo per gli immobili antecedenti al 1° settembre 1967,  non esclude che possa sussistere un rischio di abusivismo pertanto, è necessario verificarne comunque la conformità urbanistica.

Quindi fai attenzione a non confondere la conformità urbanistica con la commerciabilità dell’immobile.

COME VERIFICARE LA REGOLARITÀ URBANISTICA ED EDILIZIA DI UN IMMOBILE.

In linea di principio, per verificare la regolarità urbanistica ed edilizia di un immobile, si fa riferimento all’ultimo titolo abilitativo che dovrebbe verificare tutti i titoli abilitativi nel tempo ottenuti dalla costruzione fino al momento della verifica.

Una volta in possesso di tutta la documentazione reperita in comune (tavole grafiche, relazioni, documentazione fotografica, etc…), si dovrà verificare accuratamente la presenza o meno di difformità (tramezzi spostati, finestre o porte tamponate, chiusura di balconi, etc…).

Le verifiche possono dare esiti differenti:

  • Verifiche con esito positivo : l’immobile risulta conforme con il titolo abilitativo rilasciato dal Comune.
  • Verifiche con esito negativo : l’ immobile non risulta conforme con il titolo abilitativo rilasciato dal Comune. In questi casi, prima di procedere con la compravendita di un immobile, si dovrà regolarizzare l’abuso presentando un pratica edilizia in sanatoria.
Attenzione: non è sempre possibile sanare gli abusi e in questo caso sarà necessario riportare lo stato di fatto come nell’ultimo progetto autorizzato dal Comune.

Nei casi più complessi, dove le opere abusive hanno previsto la realizzazione di aumenti di volume e/o superficie, l’iter da seguire prevede la verifica preliminare della possibilità di sanare l’abuso e la successiva presentazione della sanatoria onerosa.

Gli edifici del tutto abusivi, generalmente difficilmente sanabili, potrebbero risultare del tutto invendibili.

CHI È RESPONSABILE DEL CONTROLLO SU EVENTUALI ABUSI EDILIZI?

Una recente sentenza della Cassazione (n. 11628 del 26 marzo 2012) ha previsto che la conformità urbanistica è dichiarata dal venditore e quindi il notaio non ha l’obbligo di verificare che la dichiarazione sia vera.

Anche l’Agenzia Immobiliare non ha alcun obbligo né responsabilità sulla effettiva presenza o meno di abusi.

Quindi, la responsabilità è e rimane del venditore fino a quando l’immobile non sarà venduto; con la formula presente nei rogiti “l’immobile viene acquistato nello stato di fatto e di diritto in cui si trova”, l’acquirente erediterà anche eventuali abusi o irregolarità edilizie.

In conclusione, se l’immobile non è mai stato autorizzato da un titolo abilitativo non potrà essere venduto mentre in caso di abusi minori, potrà essere venduto con l’acquisizione da parte dell’acquirente, della responsabilità dell’abuso.

Vendi e compra un immobile solo se totalmente regolare o regolarizzato!

Ricordati che le spese per la regolarizzazione, le sanzioni e le responsabilità (anche penali), sono sempre del proprietario o dell’acquirente una volta che diventa proprietario dell’immobile.

QUINDI COSA FARE?

Tutelati prima di vendere o acquistare un immobile, incaricando un tecnico abilitato di effettuare tutte i controlli necessari a verificare la regolarità urbanistica/edilizia.

Il tecnico, quando effettua una dichiarazione, ha una responsabilità penale e difficilmente dichiarerà il falso.

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Autore: Magdajasmine

Architetto d'interni & Real estate agent Mi occupo di consulenza immobiliare, ristrutturazioni e architettura d'interni.

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